【物業知識】物業管理用房

物業服務用房不僅包括（kuò）著“必（bì）要的物業（yè）管理用房”，而且還包含著共用設備用房以及物業服（fú）務值班用（yòng）房（fáng）。必要（yào）的物業辦公（gōng）用房包括物業服務企業以管理（lǐ）處的形式進行具體物業管理服務活動所（suǒ）必需的辦公室，以及業主大（dà）會、業主委員會（huì）所必需的辦公室。

　　物業（yè）管理用（yòng）房是（shì）指專門供物業服務企業進（jìn）行物業管理活動（dòng）使用的建築（zhù）。必要的物業管理用房是物業服務企業開展物業服務的前提與必要（yào）物質條件。物業區域內已建成的項目中（zhōng）如果缺乏物（wù）業管理用房，物業服務企業就可能無法順利開展物業服務。因此，《物業管理條例（lì）》第三十條規定：“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”這就從行（háng）政法規的層麵明確了建設（shè）單位負有配置必要物業管理用房的義務。

　　必要的物（wù）業管理用房具體包括必要的物業管理辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、物業維修用房以及保安人員的部分集體宿舍等。其中必要的物業辦公用房包括物業服務企業以管理處的形式進行具體物業管理服（fú）務活動所必需的辦公室，以（yǐ）及業主大會、業主委員會所必需的辦公室。建設單位按照規定所配置必要的物業管理用房必須是（shì）符合《房產（chǎn）測量規（guī）範》（中華人民共和國國家標準）標準（zhǔn）的，能夠計算為房屋建築麵積的，具（jù）備有上蓋、結構牢固（gù）、層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建築。建設單位（wèi）提供的房屋如果屬於不能計算房屋建築（zhù）麵積的，如架空層、轉換層等，或者屬於臨時性建築的非永久性建築均屬不（bú）符合必要的物業管（guǎn）理用房的規定範疇。

　　目前國家沒有關於配置物業（yè）管理用房的統一標準，但是各地方在地方（fāng）法（fǎ）規或（huò）政策上都相應地作出了具體配置物業管理用（yòng）房標準（zhǔn）的規定。

　　如《陝西省物（wù）業管理條例》第五十四條：“新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用（yòng）房（fáng）：（一）物業建築麵積三十萬平方米以下的，按物業建築麵積的3‰提供，但最低不得少於一百平方米；（二（èr））物業建築麵積超過三十萬平方（fāng）米的，除按照三十（shí）萬平方米的3‰提供外（wài），超過部分按1‰的標準提供；（三）具備水、電（diàn）等基（jī）本使用功能，且（qiě）位於地麵以上的建築麵積不低於物業管理用房建築麵（miàn）積的50％。業主委員會的辦公用房（fáng）從物業管理用房（fáng）中調劑，建築麵積不少於三十平方米。物業管理用房屬於全體業主（zhǔ）共（gòng）有，並依法辦理（lǐ）產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主（zhǔ）委員會不（bú）得將物（wù）業服務用房（fáng）轉讓或者改作他用。”

　　廈門規（guī）定按照最少不低於30平方米、最多不超過200平方米的（de）建築麵積提供；《海南省物業管理條例》則規定按照總建（jiàn）築麵積的1.5％比（bǐ）例提供。

　　《成都市物業管理用房規劃建設管理若幹規定（試行（háng））》（“成規管〔2004〕141號”文件）對（duì）於物業管理用房的規定更加（jiā）具體（tǐ）、合理（lǐ）：“物（wù）業管理用（yòng）房包括物（wù）業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會活動用房等”，“市規劃局應（yīng）在規劃設計條件中明確（què）物業（yè）管理用房的相關規劃管理要求。”“凡新建住宅小區（含組團）以及十層（含十（shí）層（céng））以上（shàng）的高層樓（lóu）宇項（xiàng）目，應按以下標準配建相應物業管理用房：總建築麵積在10萬平方米以下的項目，比（bǐ）例按4‰配置，但麵積最小不得低於

　　平方米；總建築麵積在10萬平方米以上的、30萬平（píng）方米以下的項目，比例按3‰配置，但麵積最（zuì）小不（bú）低於400平方米；總（zǒng）建築麵積在30萬平方米以上的項目，比例按2‰配（pèi）置，但麵積最小不（bú）低於900平方米。”

　　修訂後的《廣東省物業管理條例》第三十八條：“建設單位應當按照不（bú）少於物業管理區域總建（jiàn）築麵積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少於五十平方米，最高不超過三百平方米；分期開發建設的物業，建設單位應當在（zài）先期（qī）開發的區域按照不少於先期開發房屋建築麵積千分之二的比例配置物（wù）業服（fú）務用房。”該條例第四十（shí）條同時規（guī）定，建設（shè）單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用（yòng）設施設備（bèi）配置獨立的水（shuǐ）電氣計量器具（jù）。

　　另外，還應該注意在《中華人民共和國物權法》第（dì）七十三條中所提出的是“物業服務用房”而非“必要的物業管理（lǐ）用房”，這兩者是有所區別的（de）。物業服務用房（fáng）不（bú）僅包括著（zhe）“必要的物業管理用（yòng）房”，而（ér）且還包含著共用設備用房以及（jí）物業服務值班（bān）用房（fáng）。既然作為（wéi）必要的物業管理用房，那麽就意味著（zhe）這（zhè）個標準應該隻（zhī）是最低、最少的（de）要求，沒（méi）有必要規定最高要求。超過最低、最少的物業管理用房可以理解為開（kāi）發建設單位按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國（guó）城市房產（chǎn）管理法》的法律（lǜ）規定所給予全體業主的贈與性行為。理所當然，這種贈與性的物業管理用房對於全體業主來說應該是（shì）多多益（yì）善。所（suǒ）以，《廣（guǎng）東省物（wù）業管理條例（lì）》第三十八條所規定的最高不超過三百平方米的標（biāo）準有不合理、不公平之嫌。

　　修訂後的《廣東省（shěng）物業管理條例》第三（sān）十八條規定，業（yè）主委員會辦公用房（fáng）最低不少於十平（píng）方米，最高不超過六十平方米。同樣，這（zhè）裏的最高不超過六十平方米也是（shì）不合理、不公平的。

　　目前，國（guó）家雖然沒有明確規定物業管理用房是否無償或有償提（tí）供，但是一些地方性法規中已經作出規定，如《深圳經濟特區物業管理（lǐ）條例》第五十二條：“建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用（yòng）房，包括（kuò）物業服（fú）務設（shè）備（bèi）用（yòng）房、物業服務辦（bàn）公用房和業主委員會辦公用房。”因此，各地最好在法規中明確規定物（wù）業管（guǎn）理用房和物（wù）業服務用房由（yóu）建（jiàn）設單位無償提（tí）供，以免發生不（bú）必要的（de）糾紛。

　　對於物業（yè）服（fú）務用房的產權，《中華人（rén）民共（gòng）和國物權法》第七十三條規定：“建築區劃內的……物業服（fú）務用房（fáng），屬（shǔ）於業主共有。”同時《物業管理條例》第三（sān）十八條也規定：“物業管理用房的所有權依法屬於業主。”

　　《物業管理條例》第六十（shí）四條規定：“違反本條（tiáo）例的（de）規定，建設（shè）單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物（wù）業管理用房的，由縣級以上地方（fāng）人民政府房（fáng）地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得（dé），並處10萬元（yuán）以上50萬元以下的（de）罰款。”這（zhè）其中（zhōng）“責令限期改正”屬於（yú）行政處罰中的行為罰，意味著沒有按照規定提供必要的物業管理用房的，建設單（dān）位應該改正其違法行為按照規定提（tí）供。而改正意味著對於建設單（dān）位已經全部出售的物業房屋，建（jiàn）設單位可以通過從購（gòu）房者處回購物業（yè）房屋的方式補齊所不足的必要的物業管理用房，或者強（qiáng）製建設單位支付購（gòu）買必要（yào）的物業管理用房的資金。而其（qí）中“給予（yǔ）警告”屬於行政處罰中以示警戒的聲譽罰或申誡罰。“處10萬元（yuán）以上50萬元以下的罰款”則屬於明文規定罰款固定數值的財產罰。

　　此外《中華（huá）人民（mín）共和（hé）國行政處罰法》第十一條：“地方性法規可以設定除（chú）限製人身自由、吊銷企（qǐ）業營業執照以外的行政處罰。法（fǎ）律、行政（zhèng）法規對違法行為已經（jīng）作出行政處（chù）罰規定，地方性法規需要作出具體規定的，必須在（zài）法律、行政法規（guī）規定的給予行政處罰的行為、種（zhǒng）類和幅（fú）度的（de）範圍內規定。”

　　對於物業服務用房的位置（zhì）和麵積在辦理（lǐ）不動產登記中如何處理的問題（tí），為了遵循《中華人民共和國（guó）物權法》第七十二條所規定“業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同（tóng）管理的權利一並轉讓”的立法精神，保障物業服務用房不被（bèi）單獨（dú）轉讓、交易（yì）、流通（tōng）、抵押，保障業主共有部分的共有所有權不被非法侵害，建設部（bù）2008年2月15日頒布（bù）、7月1日起施行的《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對（duì）建築區劃內依法屬（shǔ）於全體業主共有（yǒu）的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋（wū）一並申請（qǐng）登（dēng）記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予（yǔ）以記載，不頒發房屋權屬證書。”修訂後的《廣東省物業管理條例》第三（sān）十九條也規定：“縣（xiàn）級以上（shàng）人民政府房（fáng）地產行（háng）政主管部門應當在辦（bàn）理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注（zhù）明物業服務用房（fáng）麵積和房（fáng）號以及（jí）物業的其他共有（yǒu）部分。業主（zhǔ）有權查詢。”這就充分表明物業服務用房（fáng）在辦理不動產登（dēng）記（jì）中可以在房屋總登記薄（báo）上記載，但不可以獨立辦理頒發房屋產權證書。該條例還規定，縣級以上人民政府城鄉規（guī）劃（huá）行政主管部門應當（dāng）在審批建設工程規劃許可證（zhèng）時，按前條規定明確物業服務用房（fáng）的位置和麵積。建設單位（wèi）應當在商品房