幹貨：物業保潔前期介入與（yǔ）接管驗收-格瑞戴西Greendash

物業保潔前期介入（rù）

（一）物業保潔前期介入的作用

物業（yè）公司若在前（qián）期介入工作中對保潔工作方麵的要求關注較多，將會為今（jīn）後的物業保潔養護、維修帶來許多便利，主要體現在：

（1）方（fāng）便物業保潔計劃的（de）製訂。

（2）方便（biàn）物（wù）業管理中的維（wéi）修工作，特別是可以縮短保潔的時間。

（3）能夠（gòu）保證保潔的質量

（二）保潔（jié）前期介入的重點

對於保潔方麵應關注各樓層垃（lā）圾桶的設置是否合理；樓層清潔（jié）用水是否方便；在電梯轎廂內進行吸塵工作、用電是（shì）否方便（biàn）等（děng）。同時還應關注天台是否（fǒu）設置了照明及水（shuǐ）龍頭，是否方便進行清（qīng）潔，以及關注物（wù）業是否設計了垃圾收集點及相配套的（de）水龍頭、地漏等與清潔有關的設施。

物業保潔（jié）接管驗收

（一）原有物業清（qīng）潔的接管（guǎn）驗收

1.原（yuán）有物業清潔設施設備的特點

原有物業（yè）清（qīng）潔設施設備一般已經定型，具有以下特點：

2.原有物業清潔的接管驗收辦法

原有物業清潔一般均已竣工交付使用。因此，接管驗收一般與物業其他項目同時進行。驗收時，應由委托方及（jí）物業（yè）公司的（de）相關專業人員共（gòng）同進行，驗收步驟為：

（1）物（wù）業公司自檢。在正式移交驗收前，物（wù）業（yè）公司應（yīng）組織清（qīng）潔專業人員對移動的設備設施同時進行自（zì）檢。重（chóng）點檢查原有物業清（qīng）潔中已破壞或已損壞的情況；積水滲漏情況；小區（qū）道路（lù）、路燈情況；上下水管道係統情況；衛生間、廚房（fáng）、陽台地（dì）麵情況；門窗情況；牆麵情況；清潔建築安全情況及破損（sǔn）情況（kuàng）；清潔設施設備的運作情況及破損情況等。

對檢查中發現的問（wèn）題要分類記好，待正式接管驗收時一並在“接管驗收備忘錄”中向委托方提出。

（2）清潔麵積測量驗收。由於原有物業清潔一般資料已（yǐ）不齊（qí）全或與現狀不（bú）同。因此，應重新測量清（qīng）潔的麵積。

（3）清點設備。核對記錄水表、電表讀書，清點設備設施。

（4）繪製移交現狀圖。繪製移交的原有清潔現狀圖，尤其對已經被破壞的地方要在（zài）圖上注明，並請（qǐng）移交（jiāo）單位審核簽名後與其他移交資料一（yī）起存檔。

（5）清點驗收原有資料。這些資料包括產權資（zī）料、用地紅線圖、規劃設計圖（tú）、設施（shī）設（shè）備清單及運（yùn）作情況記錄、清潔改造（zào）記錄及圖紙、原來保養工作記錄或設施設備運作維修保養記錄；建築物、道路、水池等工程維修保養記錄；清潔用（yòng）水用電管線分布圖、排水管分（fèn）布圖、供水係統分布圖、園林綠地內其他管（guǎn）線分布圖等。

（6）協商存在問題的解決方法。對於委托方不打算解決的問題要記（jì）錄在“接管驗收備忘錄”中，並有雙方簽字證明。

（7）原有的清潔評價及打分等級。在充分分析原有（yǒu）環境（jìng）清潔衛生情況後，根據功能重要性及配套設施可將環境清潔衛生劃分為1~4級（jí），以方便日後管理。

（8）寫備忘錄。驗收後要填寫“接管驗（yàn）收備忘錄”

（9）資（zī）料歸檔。將委托單位移（yí）交的有關資料及“接管接受備忘錄”、接管驗收現狀圖等分類歸檔，長期保存。

（二）新建物業保（bǎo）潔接管驗收

1、物業公司（sī）自檢

與其他工（gōng）程驗收一樣，物業公司（sī）應在收到通知（zhī）後的規定時間內製定好驗收方（fāng）案，組織保潔方麵的專（zhuān）業（yè）人員提前對驗（yàn）收項目進行自檢（jiǎn）。自檢時對在前期介入中發現的問題要重點檢查（chá）。關於保潔方麵的檢查要著重注意一下內容。

表2-2 保潔（jié）方麵自檢內（nèi）容

序號	檢查項目	檢查內容
1	清點公共（gòng）設施	（1）清點各公共設施設備是否（fǒu）完好（hǎo）（2）基（jī）礎設施是否合格（gé）（3）消火栓、消（xiāo）防管配套是否齊全、合（hé）格（4）小區（qū）路燈是否合格（5）垃圾池（箱）是否符合標準（6）崗亭是否合格（7）沙（shā）井、化糞池是否合理（8）有（yǒu）無尚未（wèi）完工的工程（9）有無剩餘的建（jiàn）築材料（liào）（10）房屋各配套設施地麵、牆麵是否合理（11）樓梯扶手是否合（hé）理
2	小區道路	（1）道路分（fèn）布的合理性（2）道路的排水情況（3）道路用材及砌製質量（liàng）（4）伸縮縫及鋪（pù）裝（zhuāng）表麵有無剝離（5）拐彎（wān）半徑是否合（hé）理（6）路牙及路麵有無剝離（7）有無安（ān）全問題
3	管道（dào）及排水係統	（1）清潔機具房分布是否合理（2）管道用電取電口分布是（shì）否合理；電壓（yā）是否符（fú）合標準（3）管道借口是否合理（lǐ）管道（dào）安裝是否牢固合理；配件是否齊全；運作是否正常（cháng）
4	街心花園及噴水池	（1）水池深度是（shì）否合理（2）駁岸是否完好（3）深水區有無防護設施（4）噴水池（chí）各（gè）噴頭運作是否正（zhèng）常（5）噴水池水（shuǐ）泵位置是否合理；運作是否正常（6）水底排水坡度及排水口、排水（shuǐ）去路（lù）是否合理（7）水景植物使用是否合理
5	園林建築及（jí）小品	（1）建築及園林小品承受風、雨的能力如何（2）園林凳、桌及其他園林建（jiàn）築的安（ān）全情況，是否傷及人（rén）員、是（shì）否符合功能要求（3）遊戲及健身設備是否符合安全標準（4）園（yuán）林建築（zhù）油漆質量有無異常（5）園（yuán）林（lín）建築有無崩缺及塗汙

2、聽取承建單位的介紹

在接管驗收（shōu）前，承（chéng）建單位一般（bān）要向接管單位介紹工程情況，包括整個工程的整體規劃及設計情況，如室外、室內工程（chéng），沙井和（hé）化糞（fèn）池（chí）工程，明暗溝、排（pái）汙管道工程，道路工程，給排水工程，電氣設備工程等。在聽取介（jiè）紹的過（guò）程中，接管單位要及時提出有疑問的地方，讓承接單位（wèi）解釋清楚。

3、驗收步驟

驗收的步驟同（tóng）其他工程（chéng）驗收一樣，在此不多提，具體可參考本章（zhāng）第二節的內（nèi）容。

4、清潔驗收標準

對於清潔驗收的標準可參考《城市環境清潔工程施工及驗收規範》以及物業性質、級別要求等具體情況（kuàng）進行驗收，一下以表格的形式對此進行列舉。

表2-3 公共設備驗收標準

序（xù）號	項目	驗收標準
1	天台（tái）	（1）屋麵隔熱層、防水層板端縫、伸縮縫遊膏緊貼（2）隔（gé）熱板、防水層表麵無裂縫（féng）（3）天溝、落水口通暢，管道完好（4）天麵扶欄無破損、變（biàn）形（xíng）；無明顯（xiǎn）鏽跡
2	消防設施（消防（fáng）栓、消防箱）	（1）消火栓油漆（qī）均勻，無少刷、漏刷現象（2）閘門完好，無滲漏水（3）消防箱、消防管、消防帶等（děng）配套設施齊全（quán）（4）箱門上標（biāo）誌清（qīng）楚（chǔ）、箱門玻璃安裝牢固（gù）（5）門鎖開啟自如（rú）（6）消防管無滲漏水，閘門（mén）完好
3	小區路燈	（1）小區路燈按設計要求安（ān）裝（2）燈（dēng）具安裝牢固、配件安全（quán）、燈罩無（wú）損傷；燈泡照（zhào）明正常（3）燈柱安（ān）裝牢固，柱麵油漆均（jun1）勻，無損傷（shāng）和刮花（huā）
4	明暗溝、下水道	（1）溝底無斷裂，無（wú）積水，溝壁和底抹灰平整（2）溝蓋板安裝平穩、牢固，排水通暢；下水道坡度應符（fú）合設計要求（3）基層（céng）應填實，排水必須通暢（4）窨井吊底應在15厘米以上，井蓋平整、擱置穩妥、與路麵齊平，不應有踢腳現象
5	小區道路	（1）小區道路平整牢固；路麵無積水，無起砂、空鼓、損傷（2）路沿砌築（zhù）整齊，灰縫飽（bǎo）滿、無損傷；塊料麵層拚砌整齊，平整穩固；塊料麵無（wú）裂紋、無缺棱掉角（3）路麵修補的接（jiē）茬應嚴（yán）密順直、高低平整、用料一致
6	垃（lā）圾（jī）池（箱）、衝洗水管	（1）垃圾（jī）池通水率100﹪；水管安裝牢固，接口處密（mì）實、無（wú）漏水；水閘開關靈活、無（wú）漏水（2）水閘箱裝（zhuāng）鎖；箱麵無鏽跡；油漆麵（miàn）均勻；鎖頭開啟靈活（3）砌築類：砌築平直，底層無起砂、無裂紋、無空鼓；裝飾麵層磚線縫順直，磚麵無損傷、無缺棱掉角；投入口和清出的鐵門無鏽跡，油漆完好均勻，安裝牢固、開啟自如（rú）（4）鐵箱類：油漆麵層（céng）均勻（yún），無損傷、鏽跡；安放地麵平穩（5）塑料類：桶身完好無損；桶（tǒng）底無裂紋、不漏水（shuǐ）；配有桶蓋且完好無損
7	崗亭	（1）鋁材和不鏽鋼類安裝牢固；配件齊全；型材（cái）麵無損（sǔn）傷；玻璃無汙漬（2）電動閘安裝牢固；配件齊全；開（kāi）啟自如；道閘（zhá）欄無損傷
8	車（chē）庫	（1）露天停車場路麵平整，無起砂、裂紋、空鼓（2）地下停車場車道入口、出口標誌清楚，油漆均勻（3）單車架焊接（jiē）牢固平直，油（yóu）漆麵均勻、無（wú）鏽跡（4）照明設備配套齊全，燈具（jù）完好無損、開關靈活、照明正常（cháng）（5）排水係統應設有專門的排水溝（gōu）（參照明暗溝、下水道驗收標準）
9	沙井、汙雨水（shuǐ）池和化糞池	（1）池內（nèi）無（wú）垃圾雜物，進排水通暢；池麵無裂痕（2）汙、雨（yǔ）水井和化糞池進（jìn）出水口高差不小於5厘米；井蓋擱置穩妥並設置井圖（tú）
10	台階	踏麵、踢麵無破損；陰陽角無缺口和斷（duàn）裂
11	景觀、雕塑和多功能娛樂設施（shī）	按設計（jì）標準和要求驗收

（2）房屋接（jiē）管驗收標準（zhǔn）

序號	項目	驗（yàn）收標準
1	頂棚	抹灰（huī）麵平整、麵層塗料均勻，無漏刷、脫皮、裂（liè）紋、霜點、滲水痕跡、汙漬
2	牆麵	（1）抹灰麵平整，麵層塗料均勻，無漏刷、麵層脫落、明顯裂（liè）痕、汙漬塊（kuài）料（如（rú）瓷（cí）磚）麵層粘貼牢固，無缺淩掉角（2）麵層無（wú）裂紋、損傷，色（sè）澤一致（3）對縫砂漿飽滿，線條順直。外牆麵無（wú）裂紋、起砂、麻麵等缺陷，無滲水現象
3	地（樓）麵	（1）毛地麵平整（zhěng）、無裂紋（wén）（2）塊料（如瓷磚）麵層粘貼（tiē）牢固，無缺棱掉角（3）麵層無裂紋、損傷，色澤一致（4）對縫砂漿飽滿，線條順直（5）水泥（ní）砂漿麵（miàn）層抹灰平整、壓（yā）光均勻，無空鼓、裂紋、起泡（pào）等現象
4	衛生間、廚房和前後陽台地麵	（1）衛生間上下水道無（wú）滲、漏、堵現象；上下水口內（nèi）不會有較多的建築垃圾等（2）衛（wèi）生間、廚房和前後陽台地麵與相鄰地（dì）麵的相對標高應符合設計要求（qiú），不應有積水、不允許倒（dǎo）泛水和滲（shèn）漏（3）廚房瓷磚、馬賽克無疏鬆、脫落及凹凸不平；牆麵瓷磚砌（qì）築合格；磚塊必須砌實，不能有空鼓（4）磚（zhuān）縫（féng）無滲水現象（5）廚房瓷磚及下水管道有無黏水泥
5	門窗	（1）開啟自如，門窗與牆麵接觸牢固，無晃動（dòng）和裂縫（féng）出現；目視零配件裝配齊全、位置準確、無翹曲變（biàn）形（2）門鎖與（yǔ）門連接牢固、開啟靈活（3）木門（mén）油漆均勻；門縫線條均勻、不掉角、無（wú）變形（4）玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實（shí）；玻璃（lí）麵層無裂縫、無（wú）損傷、無刮花（huā）痕跡（5）電子門開啟靈活；通話器完好無損、通（tōng）話清楚（6）不鏽鋼門無鏽跡（jì）、刮花痕跡（jì）；窗台泛水正常（cháng），無向（xiàng）室內倒流缺陷（7）關緊所有窗戶，從天麵或頂層房間窗戶（屬天麵均有簷口的房屋，普通為多屋住宅區）自上向下（xià）均（jun1）勻澆水，停止澆水（shuǐ）後半小時逐間檢查每個窗台（牆麵）是否有水滲入（8）查詢天氣預報，在驗收期間出現（xiàn）下雨的日期錢，先（xiān）將所有窗門關緊（jǐn）；雨後逐間檢（jiǎn）查牆麵和窗台是否（fǒu）泛水
6	樓梯、扶手	（1）混凝土結（jié）構的樓（lóu）梯無裂（liè）縫、麵層無剝落、鋼筋無外露（lù）（2）鋼木結構的樓梯用力輕（qīng）搖無輕微晃動，安裝牢（láo）固（3）鋼筋無鏽蝕、無彎曲（4）木扶手表麵無龜裂（liè）；油漆無脫落，色澤一致，表麵平滑，不紮手
7	開關	安（ān）裝牢固，目視蓋板無損壞；開關靈活，開啟接觸效果良好（hǎo）
8	照明（míng）燈具、衛（wèi）生器具	（1）用木片（piàn）或硬竹片等（děng）輕碰燈具，看其有無輕微搖晃；燈具與樓麵緊貼，零配件齊全；燈罩完好無損（2）打開所有燈具，檢查電源線是（shì）否正常，燈具發（fā）光正常，產品要合格，使用壽命（mìng）達到要求；室內公共照明燈全部接通連續工作3天；統計有多少自然損壞的（3）衛生器具質（zhì）量（liàng）良好、接水不得滲漏、安（ān）裝應平整、牢（láo）固、部件齊全、自動（dòng）靈活、麵層無（wú）汙漬（zì）和刮花痕跡；接水軟管無鏽跡（jì）
9	供水係統	（1）安裝牢固無晃動（2）打開每棟的供水總閥門（mén）（注意關（guān）閉（bì）室內的水（shuǐ）閥），看管道是否完好無損、無滲漏、無鏽跡（3）管道借口無滲水（4）水龍頭和水閥流水通（tōng）暢，接口無漏水
10	排汙管（含塑（sù）料管）	（1）安裝牢（láo）固、外觀完好無損、配件齊全（2）從樓上的各排水口注水，樓下目視（shì）管道接口（kǒu）密實無滲水（shuǐ）（3）樓上的排水（shuǐ）通暢無堵塞（4）鑄鐵管灌水後無滲漏水；表麵無鏽（xiù）跡（jì）、裂紋；麵層油漆均勻
11	地漏	地漏過濾鐵箅安放穩固（gù）；管縫密實、無滲（shèn）漏水、無堵塞、排水通暢
12	防盜網	安裝牢固；焊接點密實；麵漆均勻、無脫皮和漏刷現象、無明顯痕跡
13	室內配電箱	（1）安裝牢固、配件齊全；試操作一次空氣開關等（děng）控製正常（cháng）（2）開關符合型號規定（3）導（dǎo）線與（yǔ）設計相符，布線（xiàn）規範；目視箱蓋無損壞（huài），操作（zuò）一次（cì）開（kāi）關靈活
14	噴漿	基層應處理幹（gàn）淨，無汙跡（jì）、油漬；基層裂縫和釘眼應（yīng）填補平整，噴塗後無痕跡；漿液應（yīng）攪拌均勻，色澤一致；噴塗（tú）應均勻，不得露地麵、掉粉、起皮，應清晰潔（jié）淨、線條平直；保持門窗燈具潔淨
15	水磨石	表麵必須平整、光（guāng）滑；石粒應密實、顯露均勻；分格清晰、不應有砂眼、磨紋
16	其他	掛物勾、晾衣架應牢固；煙道、通風道、垃圾道應（yīng）暢通、無阻塞（sāi）物