好書推（tuī）薦：《物業項目全程運作實戰手冊》

作者（zhě）簡介（jiè）

邵小雲，從事（shì）物業（yè）管理工作10餘年，了解先進的物業管理模式（shì）和全程運作；熟悉（xī）人（rén）力（lì）資源戰略體係的建（jiàn）立、工作崗位（wèi）分析、員工招（zhāo）聘與配置（zhì）、員工培訓與開發、績效管理、薪（xīn）酬福（fú）利管理和勞動關係管理（lǐ）等（děng）各個（gè）模塊，管理模式（shì）獨樹一幟（zhì）；具（jù）有全（quán）麵主持企業ISO9001：2000版質量管理體係建立（lì）、實施、認（rèn）證工作。 

目 錄

第一章　物業項目的早期介入1

第（dì）一節　前期介入的認識2

一（yī）、物業管理前期介入的作用3

二、物業管理前期介入的時機（jī）選（xuǎn）擇3

三、物業管理前期介入流程4

四、物業開發（fā）節點提前介入（rù）關注要點4

第二節（jiē）　規劃設計階段介入（rù）7

一、規劃設計階段介（jiè）入的目標7

二、規劃設計階段介入（rù）的（de）方式7

三、規劃設計介入（rù）關注的重點7

四、規劃設計評估18

第（dì）三節（jiē）　項目施工階段介（jiè）入22

一、物（wù）業（yè）公司在（zài）施工階段介入的責任22

二、物業公司在施工階段（duàn）介入的角色23

三（sān）、施工階段介入的時機23

四、施（shī）工階段介入（rù）的（de）方式23

五、施工現場巡查與整改24

【實戰範本1】施工質量問題（tí）及設計缺（quē）陷（xiàn）問題（專業版）29

【實（shí）戰範本（běn）2】施工質量問題及設計缺陷問題案例模板（通用版）30

第四節　項目銷售階段介入30

一、營銷策劃介入30

二、協助開發（fā）商擬定銷售文件（jiàn）36

三、 銷售中心物業服務展示38

四、配合現場銷售41

第五節　竣工驗收階段介入46

一、竣工驗（yàn）收的含義46

二、物業公司在竣工驗收中的責任46

三、竣工驗收的依據46

四、竣工（gōng）驗收的分類47

五、物業公司參與竣工驗（yàn）收配合的內容47

六、物業公司參與竣工（gōng）驗收的流程48

第二章（zhāng）　物業項目接管驗收期管理49

第一（yī）節　物業管理處的建立（lì）50

一、確保物（wù）業管理用房符合法律規定51

二、配備好（hǎo）物業（yè）管理用具51

三、確定管理處（chù）的（de）組織架（jià）構51

四、物業管理處的人員配置與培訓52

五、管理製度的設計55

六、建（jiàn）立管理（lǐ）處運作機製55

七、製（zhì）訂管理處入駐後的工作計劃57

第二節　物（wù）業承接查驗57

一、明確接管驗收交接雙方的責任57

二、成立接管驗收（shōu）小組58

三、審核並確認接管驗收（shōu）58

四、編寫接管驗收方案59

五、確定驗收標準59

六、對（duì）驗（yàn）收人（rén）員進行培（péi）訓（xùn）62

七（qī）、準備（bèi）好相應的驗收表格62

八、驗收工具與物資要準備充分63

九、驗收前應（yīng）召開接管驗收會議64

十、進行資料的交接驗收64

相關知識：不移交物業資料須承擔法（fǎ）律責任67

十一、對房屋實體進行驗收68

十二、處理接管驗收的遺留問題69

十三（sān）、明確交（jiāo）接（jiē）驗收後的物業保修責任70

十（shí）四、辦理交接手續71

十五、驗收後入住前的設（shè）施成品保護71

第三節　物業清潔開荒72

一、開（kāi）荒清潔的重要性（xìng）73

二、開（kāi）荒工作要求73

三、開荒管理方案製定73

四、開荒清潔的準（zhǔn）備工作74

五、開荒清潔（jié）的組織與實施74

六、開荒清潔的驗收（shōu）標準75

七、開荒清潔結束後的工作（zuò）79

八、開荒清潔安全（quán）注意事項79

第三章　物業入（rù）夥期運（yùn）作81

第一節　物業入夥手續的管理82

一、編製入夥方（fāng）案83

二、與開發（fā）商做好溝通84

三、做好相關部門的協調工作84

四、入夥前各（gè）項資料要準備齊全84

五、可以進行入（rù）夥模擬演（yǎn）練89

六、要做好應對突發（fā）事件的準（zhǔn）備89

七、辦理入住儀式89

八、辦理集中入夥手（shǒu）續要環環相扣（kòu）89

九、積極地答複業主（zhǔ）的（de）疑（yí）問90

十、零散入夥期間要與開發商溝通協調好（hǎo）91

十一、做好新入夥小區的管理92

第（dì）二節　物業二次裝修管理92

一、 製（zhì）定裝（zhuāng）修管理流程92

二、要加強裝修審批93

三、要盡告（gào）知和督導（dǎo）義務95

【實戰範本3】小區住宅裝飾裝修（xiū）告知書95

四、加強對（duì）裝修現場的監管96

五、對裝飾裝修違規（guī）現象的處理97

相關鏈接：物業裝修管理要學會規避責任98

第四（sì）章　物業項目常規管理99

第一節　安全保安管理100

一、建立物業安保機構100

二、配備保安（ān）員101

三（sān）、明確重點保安目標101

四、完（wán）善區（qū）域內安（ān）全防範設施（shī）102

五、定期（qī）對保安員開展培訓工作102

六（liù）、做好群防（fáng）群治工（gōng）作（zuò）103

七、製定和完善安全保安（ān）製度103

八（bā）、突發事件應急處理104

第二節　車輛安全管理106

一、加強道（dào）路交通的管理106

二、完善停車場管（guǎn）理措施107

三、停車卡辦理和（hé）收費管理110

四、製定車場（庫）意外應變預案111

第（dì）三節　消防安全管理113

一、消防組織建（jiàn）設與責任分工（gōng）113

二、確（què）定區（qū）域防火責任人115

三、積極開展消防宣傳、培訓（xùn）116

四、做好消防檔案的管理（lǐ）117

五、加強消防檢查巡（xún）查119

六、開展消防演習122

第四節　物業設備設施管理125

一、了解物業（yè）設備設施的組成125

二、建（jiàn）立（lì）物業設備檔案（àn）125

三、加強物業設備運行管理126

四、做好物業設備維（wéi）護管理127

第五節（jiē）　業戶（hù）維修服務管理131

一、設立便民維修保養服務部門131

二、報修程序及時間安排132

三、製訂維修服務承諾133

四、製定維修服務程序136

五、加強維（wéi）修服務檢查與回訪（fǎng）136

第六節　社區文化建設139

一、社區文化建設規劃（huá）139

二、社區文化建設要點139

三、社區文化活動策劃與（yǔ）組織142

四、社區文化活動開展143

第七節　管理費（fèi）收繳與管（guǎn）理144

一、了解物業管理（lǐ）費的（de）構成145

二、物業管理費的確定要點145

三（sān）、物業管理費的收繳和追討146

四、管理費的管理148

第八節　業（yè）戶投訴處理149

一、業戶投訴內容分析149

二（èr）、投訴的常規處理程序與方法150

三、預防、減少投訴的發生152

四、提升業戶投訴（sù）處理效率153

第九節（jiē）　保潔管理　154

一、保潔管理的範圍 154

二、做好保潔管理規劃155

三、製定科學的操作程序156

四（sì）、製定保潔質量標準156

五、開展保潔質（zhì）量檢查158

第（dì）十節　綠化管理161

一、綠化管理重（chóng）點161

二、選擇綠化管（guǎn）理方式（shì）161

三、善用綠化管理方法162

四、加強（qiáng）綠化（huà）外（wài）包管理163

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