保潔作（zuò）業安（ān）全操（cāo）作作業指導書

1、總體策劃。在當地進行市（shì）場調（diào）查，研讀發展商提（tí）供的項目可行性報告、規劃意圖和設計（jì）方案等資料，在上述基礎上，協助進行（háng）物業管理的坐標定（dìng）位、總體設計以及宣傳策劃。

2、優化設計（jì）。通過（guò）審閱全部施工（gōng）圖紙和（hé）現場考察，就整個工程提出完善和優化設（shè）計的具體意見，重點涉及：

（1）建築空間的有效利用（主要（yào）從（cóng）增加銷售麵積上考慮）；

（2）建築材料的選用（主要從物美（měi）價廉上綜合考（kǎo）慮）；

（3）各類設備的比（bǐ）較選型（主要從性價（jià）比和可靠性上考慮）；

（4）給排水和中水係統的功效（主要從保證正常運行（háng）上考慮）；

（5）供配電係統的科學設計（主要從日後（hòu）運行的經濟性上考慮）；

（6）暖通係統的合（hé）理控製（zhì）（主要從日後運行的經濟性上考慮）；

（7）消防係統的設計布局（主要從（cóng）滿足規範要求上考慮）；

（8）智能（néng）化係統的係統優（yōu）化（主要從性價比和可靠性上考慮）；

（9）電梯的安裝、維修、保養（yǎng）（主要從性價比和可靠（kào）性上考（kǎo）慮）；

（10）會所的功能劃定（dìng）（主要從爭取實現收支平衡上考慮）。

3、設計階段（duàn）的物業管（guǎn）理。配合施（shī）工進（jìn）程，對開發建設中（zhōng）影響日後物業管理的其他輔助事項預先進行評價，及時提出（chū）具體的可行性建議——

（1）建（jiàn）築本體各個（gè）層麵是否預留物業管理作業接口（kǒu）；

（2）設（shè）備機房的環境、通風和（hé）安全裝置是（shì）否滿足運行需求；

（3）能耗的計量方式是否有（yǒu）利於（yú）日常管理（lǐ）；

（4）公用部位（wèi）照（zhào）明是否能（néng）夠有效控製；

（5）戶外空調機位和冷（lěng）凝水排（pái）放處理是否合（hé）適；

（6）～（30）略。

4、設計變更、工程分包與物料采購。在物業的開發建設過程中，指派專（zhuān）業人員與發展商的相關部門建立熱線聯係，應（yīng）邀協（xié）助進行設計變更、工程分包、物料采購（gòu）等事項的評審和論證。

5、推介（jiè）新產品。隨時向發展商介紹、推薦更先進、更實用、更經濟且有條件在（zài）本項目替代采用的新技術、新材料、新設備。

6、物業銷售。積極協助發展（zhǎn）商的樓宇銷售工作，贏得客（kè）戶：

（1）協助發（fā）展商製訂符合其經營（yíng）戰略和政府收費規定的物業服務收費標準並向客戶明示；

（2）對銷售人（rén）員進行物業管理法規和其他相關知識的培訓；

（3）指導售樓處、樣板房的物業管理；

（4）～（9）略。

7、設備。配（pèi）合發展商（物業管理商）參與主要設備的安裝調試（shì），幫助指導相關人員全麵了解、掌握（wò）設備的結構、性能和（hé）技術參數（shù），為日後運行操作和維修保養奠定基礎。

8、標識設計。按照小區（大廈（xià））的總體（tǐ）建築風格和當地文（wén）化特點，提供公眾警示、區域指引等物（wù）業管理標識的設計方案：

（1）文案設計；

（2）圖形設計；

（3）平麵設計。

9、接管驗收。配合發展商（shāng）（物業管理（lǐ）商）進行樓宇驗收接管工作：

（1）提（tí）供驗收規範程序；

（2）提供驗收組（zǔ）織方案和驗收記錄等文（wén）書樣本；

（3）提出工程缺陷、設備缺陷（xiàn）的整改意見；

（4）～（7）略。

10、組建物業公司。綜合服務範圍、服務項目、服務深度等因素，協助發展商（物業管理商）組建或選聘（pìn）物業管理公（gōng）司；並為發展商組建（jiàn）物業管理公司提供設立登記、稅務登記、資質申報的谘詢服務。

（1）協助擬訂管理（lǐ）架構、崗位設置、人員定編配備方案；

（2）提供員工手冊和人事管理製度示範文本，指導並協助編製員工手冊及人（rén）事工作相關（guān）製（zhì）度；

（3）～（8）略。

11、員工培（péi）訓。協助發展商（物業管（guǎn）理商）開展員工培訓工作，提高物業管理企業隊伍的基本（běn）素質：

（1）～（6）略。

12、物業服務收費。協（xié）助發展商（物業管理商）分項測算物業管理成（chéng）本，並向政府物價主管部門申報（bào）收費標（biāo）準、申請收費許可：

（1）～（9）略。

13、業主入住。協助發（fā）展商（物業管理商）安排和組織（zhī）入住工作：

（1）協助編（biān）製（zhì）業主入住方案（àn）；

（2）協助安（ān）排（pái）業主（zhǔ）入住流（liú）程；

（3）協（xié）助擬訂業主入住（zhù）相關文件（jiàn），如《服務指南》、《裝修管（guǎn）理規定》等；

（4）協助組織業主入住儀式（shì）；

（5）協（xié）助解答業（yè）主的有關谘詢或質詢。

14、環境體係認證。應約指導配合發展商（物業管（guǎn）理商）開展ISO14000國際環（huán）境管理（lǐ）體係的認證：

（1）～（5）略。

15、質量體係（xì）認（rèn）證。以藍鑽（zuàn）物業公司的（de）程序文件（jiàn）為藍本，協助發展商（物業管理商）製訂符（fú）合ISO9000標準和本物業的實際情況的物業管理運行體係文（wén）件，並指導實（shí）施：

（1）機電作業指導書（shū），包括供配電、給排水、智（zhì）能化、電梯、暖通、消防等係統核心設（shè）備的運行操（cāo）作（zuò）規程和設備與管線等子係（xì）統的等級（jí）管（guǎn）理及其（qí）維修保養標準、程序（xù）；

（2）保安作業指導書，包（bāo）括（kuò）中央監控室、大堂、出入口、停（tíng）車場等（děng）各個執守崗位的（de）保安工作規範、流程、標準；

（3）應（yīng）急（jí）處理預案，包括《火警火災處理預案》、《突發問題處理預案》、《設備突發故障處理預案（àn）》、《自（zì）然災害處（chù）理預案》等；

（4）～（10）略。

16、提升與改進。物業管理全（quán）麵啟動（dòng）運行一定時間後，在認真檢查、評估管理服務工作質效的基礎上，提出持續改進、穩步升級的措施或方案：

（1）進一步提升管（guǎn）理服務水平的主（zhǔ）要措施；

（2）進一步提高員工隊伍素質的具體手段；

（3）～（8）略。

17、檔案資料。協助發展商（物業管理商）建立健全物業管理（lǐ）基礎資料，指（zhǐ）導辦公文書、竣工文件、設備台賬、客戶資料4個係列檔案的規範（fàn）管理和動態管理。

18、物料（liào）采購。協助發展商（物（wù）業管理商）做好對外分包、物料采（cǎi）購工作，借鑒（jiàn）藍（lán）鑽物業物業公司“三（sān）家比價、兩級評審”的管理辦法，通過製度對大宗支出實行有序、有效的控製。

19、迎檢創優（yōu）。協助發展（zhǎn）商（物業管理商）開展優秀小區（大廈）創建活（huó）動，為軟件、硬件的達標提供（gòng）具體操作指導，為申報、迎檢提供有力的公（gōng）關支持。

20、理財管理。協助發展（zhǎn）商（物業管理商）建立健全物（wù）業管理財務製度、核算（suàn）體係，進行成（chéng）本預測（cè）、控製（zhì）和分析，努力提高經濟效益：

（1）從政策上尋求開源節流（liú）的渠道；

（2）從技術上開辟節（jiē）能降耗的空間；

（3）從（cóng）管理（lǐ）上挖掘增收節支（zhī）的潛力。

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