一個保（bǎo）潔加薪1000元的蝴蝶效（xiào）應

經濟觀察報 記者 田國寶

“原來單個保潔的（de）工資報價是3000元左右，現在報（bào）價一下漲（zhǎng）到5000元（yuán）。”9月11日，鄔（wū）梅感歎，近期人力成本大幅度上升，讓物業管理企業普遍麵臨著較大的壓力，“還繼（jì）續（xù）上升的話，就（jiù）做不下去了。”

鄔梅是北（běi）京一家物業公司的負責人，其公司的保安、保潔等基層員工人數接近千人，在她（tā）看來，對於一家物業管理企（qǐ）業來說，其人工成本占到總成本60%以上，“本來利潤就很低，如果（guǒ）每個員工增加2000元，還怎麽幹。”鄔梅表（biǎo）示。

綠城物（wù）業服務集團有限公司（以下簡稱（chēng）“綠城服務”，02869.HK）董事長吳誌華表（biǎo）示，物業管理行業平均淨利潤率（lǜ）在10%左右，屬於微（wēi）利行業。近年來，隨（suí）著房價、房租等生活成本提高，也（yě）帶動人力成本不斷上（shàng）升，物業（yè）管理（lǐ）這類勞動密集型企業，普（pǔ）遍麵臨著較大的盈利壓力。

對於如（rú）何（hé）化解人工成本上升壓力等問題，經濟觀察報記者采訪（fǎng）的多個物業公司負責（zé）人均表示，主要有兩種途徑：第一，提高物業費；第二，用機（jī）器代（dài）替人，減少服（fú）務人員（yuán）總數。

人工（gōng）成本上升

鄔梅告訴（sù）經濟觀察報記者（zhě），其（qí）所在物業公司的保安（ān）為公司直聘，保（bǎo）潔則通（tōng）過招（zhāo）標形式外包給專業（yè）保潔（jié）公（gōng）司，在（zài）進行本（běn）年招標前，保潔月工資普（pǔ）遍在3000元左右。

但在（zài）最近的一次保潔招標中，投標方的報價讓鄔梅感到一陣寒意，投標企業單個保潔月（yuè）薪報價普遍在5000元左右，“最低報（bào）價是4700元，最高的那家報價是5300元。”

通常情況下，物業管（guǎn）理公司根據服務社區的不同品質，會引入不同標準的服務人員。按照這次（cì）招標（biāo）報價（jià）測（cè）算，最終（zhōng）每名保潔工資增幅將普遍超過50%。

一家已在香港上市、總部位於華南的物業公司（sī）高管告訴經濟觀察報記者，物業公司中保潔的工資相對較低，“比如北京，保潔的工資是3000多元，保安的工資能達到5000多元。”

此外，一家物業管理公司通（tōng）常還配有維（wéi）修、園藝、客服（fú）、行政等（děng）人員，以及（jí）少量管理人（rén）員。保潔（jié）人（rén）員（yuán）工資提高，意味著其他服務人員工（gōng）資也麵臨（lín）著上漲的壓力，“保潔工資漲到5000元，保安工資也要跟著漲到7000元。”上述華南物業公司高（gāo）管表示。

據鄔梅介紹，一般物業公司保安、保潔（jié）人員占基層（céng）員工（gōng）人（rén）數（shù）比在20%-30%左右，一家中型物業公司大約有三百到五百名保潔、保安人員，一些大型物（wù）業公（gōng）司這類員工人數能達到（dào）千人以上。而這些人員的工資很容易受到方方麵麵的影（yǐng）響。

鄔（wū）梅印象比較深刻的一次人工成本波動，是2017年北京（jīng）大興區公寓火災後，保潔和保安等基層員（yuán）工（gōng）工資一次性上漲了（le）500元。以一家1000名員（yuán）工的物業公司來看，保潔、保安（ān）人員大約（yuē）為300名左右，每年增加總成本約180萬元，似乎（hū）並不明顯。

不過鄔梅也表示，保潔、保安人員工資上漲，往往會帶（dài）動非（fēi）管理層員工工資普遍上漲，按照鄔梅所在公司本次（cì）保潔（jié）招標報價來看，保潔工資平均上漲1800元，按此漲幅，每位員工工資（zī）平均上漲1500元，則1000人的工資總成本（běn）將增加1800萬元左右。

1800萬元的成本對於房地產開發企業而言，幾乎可以忽略不計，但對於物業公司（sī）來說，則關係到生死（sǐ）存亡。已在（zài）新三（sān）板上市的開（kāi）元物業（831971）員工數量為4866人，其2018年上（shàng）半年淨利潤隻有3112.5萬（wàn）元，彩生活（01778.HK）、中海物業（02669.HK）等行業龍頭企業上半（bàn）年淨利潤也剛（gāng）突破2億元大關。

物業公司（sī）的焦慮

上述華南物業公司高管告訴經濟觀察報記者，隨著社會各（gè）種成本普遍上漲，人力成本上升是必然結果，如果在政策、創新等方麵能“不增加（jiā）企業成本”，人力成本的自然上升有望通過時間來化解（jiě）。

反之，如果短時間內成本大幅度增加，在上述華南物業公（gōng）司（sī）高管看來，對整（zhěng）個物業管理行業的打擊將是毀滅性的，“目前的（de）情況隻能通過增加物業費（fèi）來化（huà）解成本，但物業費的漲幅很難有這麽（me）大幅度的增加。”

物業管理公司收入來源一個是物業費，另一個是增值服務，包括停（tíng）車費、維修費、租金（jīn）以及其他延伸服務收入等。其中物業費依然是最主要的收入來源（yuán），例（lì）如彩（cǎi）生活的物業管理（lǐ）服務收入占比達到83.5%。

鄔梅也表示，目前物業管（guǎn）理行業的主要收入來源於物業費，對於多數小區而（ér）言，物業（yè）費上漲（zhǎng）並不容易，但成（chéng）本上升隻能通過增加物業費來化解，正常的物業費增幅無法抵消人工成本的（de）快速上升。

上述華南物業（yè）公司高管表示，一般情況下，物業費上漲需要經過業主或者業委會（huì）三（sān）分之二的成員同意，“大部分小區降物（wù）業費可以，但上漲物業費很難，普通住宅小區更難通過（guò）。”

據其介紹，按照業內測（cè）算，這一輪人力成本上漲如果不（bú）能化解，物業（yè）管理行（háng）業成本將增（zēng）加（jiā）30%左右，對於隻有近10%淨利潤的物（wù）業管理行業來說，這將造成毀滅性打擊（jī），“真到了那個時候，沒幾家能活下來（lái）。”

據鄔梅透露，近期（qī），物業管理行業對於人力成本上升帶來整個行業成本上升的討論較多，“討論下來的結論就是沒（méi）有出路。”

從部分上市物業替换关键词2018年半年報相（xiàng）關數據來測算，開元物業人均月薪（xīn）如果增加超過約1000元，則會出現虧損；中海物業員工人均月薪增加約1200元（yuán）會出現虧損；彩生活能承受的人均月薪漲（zhǎng）幅極限約（yuē）為545元。

在（zài）吳誌華看來，物業管理行業有兩大瓶頸，第一為人口紅利消失，這一方麵會導致勞動用工成本越來越高，另一方麵會使得物業服務人員的素質越來越差。

第二個瓶頸為物業管理（lǐ）行業的規模不經濟效應（yīng）。通常情況下，企業規模越大，生產越多，效率則越高，但物業管理行業作為勞動密集型行業，結（jié）果（guǒ）恰恰（qià）相反，“比如（rú）管理小區從100個增加到（dào）1000個，但（dàn）並不會因此少用一個保潔，反而服（fú）務（wù）人數會增多，還增加了管理層成本支出。”吳誌華說。

按照綠（lǜ）城服務測算，當前條件下，物業公司管理的物業規模極限（xiàn）是5億平方（fāng）米（mǐ），截至目（mù）前（qián），隻有彩生活（huó）一家接近這一極限數字，萬科物業、中海物業、碧桂園服務和綠城服務等物業龍頭企業，管理麵積普遍在2億平方米（mǐ）左右。

破解之道

經濟觀察報記者采訪（fǎng）的多位業內人士（shì）均表示（shì），如果人力成本上漲不可（kě）避免，對於多數物業企業而言，短期內難以承受。長期而言，通過減少人工和提高物業費以及增加增值服務收入等措施，可以逐步緩解。

鄔梅表示，近年人力成本一直（zhí）在增加，隻是幅度並不明（míng）顯，多數物業管理企業可（kě）以正常消（xiāo）化（huà），一旦出現大幅度（dù）上升，則多數企業很難承受，“像我們這次保潔招（zhāo）標報價一下漲了（le）2000元，沒有哪家企業能承受住。”

鄔（wū）梅表示，目前暫（zàn）時還（hái）沒（méi）有更好的解決辦法，隻能寄希望於保潔公司降低報價（jià），“否則真的沒法幹了。”

吳誌華（huá）則表示，由於綠城服務定位偏高端，又已在（zài）香港上市，所以在人（rén）力成本上升方麵感受到的壓力並不（bú）大。據其透露，綠城服務人員（yuán）工資每年都會有（yǒu）一定（dìng）幅度（dù）上漲，過去一年裏，員工工資（zī）平均上漲（zhǎng）了8%。

吳誌華告訴經濟觀察報記者（zhě），綠城服務主要通過增加物（wù）業費來化解人力成本上升，過去一年裏，綠城服務物業費上漲幅度普遍在4%左右（yòu），再加上增值服務收入漲幅（fú）達到12%，“我們的利潤非但沒有下降，反而還上升了（le）一個點。”

在吳誌華（huá）看來，物業（yè）費上漲需（xū）要以（yǐ）提高物業服務質量為基礎，物業服務品質高，往往會給一個小區的物業帶來不菲的增（zēng）值，“去年我們拿的一個存量（liàng）項目，物業（yè）費從1.08元直接漲到3元，但業主很認可。”

綠城服務進駐後（hòu），該小區二手（shǒu）房價格普遍上漲了5000元左右，“100平方米（mǐ）的房子，一年物業費增加兩千多元，但物業增值（zhí）了五六十萬，所以業主們認可。”吳誌華表示，物業服務（wù）帶來的物業增值往往是物業費（fèi）的幾百倍。

另（lìng）外，在多數物業公司管理人士看來，除了增加物業費、機（jī）器代替人（rén）工等方式外，還需要國家（jiā）在政策、稅收等方麵給予支持。

（應（yīng）受訪者要求，鄔梅為化