物業保潔管理概述

物（wù）業保潔工（gōng）作的意義，保潔管理的範圍、內容，物業（yè）保潔管理機構、職責及（jí）保潔工作標準，物（wù）業保潔員行為（wéi）規範及培訓。通過學習，掌握保潔工作計劃的製定，熟悉保潔工作標準和檢查方法，了解物業保潔工作對員工的素質和能力的要求、保潔部門及員工的職責、勞動紀律約束。

物業保潔管理

物業保潔工作是現代物業管理的（de）一項重要內容，高質量的物業保潔服務，是業主和使用人的唯一要求。現（xiàn）代物業保潔工作需要具備專業清洗知識，需（xū）要有責任心、有禮貌的（de）員工，更（gèng）需要有保質量、守信譽的企業，使管理到位，事半功倍。

物業保潔的具體內容分為四（sì）個方（fāng）麵：清掃和保潔，生活廢棄物（wù）的清除，“黑（hēi）色汙染”的防治，滅蟲和滅（miè）鼠。

物業保潔（jié）管理（lǐ）保潔管理工作（zuò）的實施（shī）首先是物業管理製度的實施：指導班長、清潔（jié）員工作，確保達到標準。巡視檢査衛生情況，及時解決問題，處理好與社（shè）區清潔衛生管理部門（mén）的關係，進行維護環境衛生的（de）宣傳教育，搞好衛生設施建設和維護（hù）；其次是製定相關規定；第三，製定保潔工作計劃及保潔工作操作規程第四，製定保潔部門獎懲條例（lì）「第五（wǔ），對物業保潔員的（de）培訓。

物業保潔管理機構（gòu）、職責及保潔工作標（biāo）準物業（yè）保潔部（bù）人員（yuán）安排（pái）一般（bān）有：外牆清潔工、樓麵清潔工、大堂清潔工（gōng）、廣場（chǎng）清潔工、機動清潔工、倉庫保（bǎo）管員（yuán）、清潔監督員（yuán）。每個工種其任務和職（zhí）責各不（bú）相同。

保（bǎo）潔工作標準及（jí）檢査方（fāng）法。

保潔人員應遵守的八項勞動（dòng）紀律。對保潔人員的素質要求。

物業保潔員行為規範及培訓物（wù）業保潔員培訓：物業保潔工作培訓的方式有崗前培訓（xùn）、在職提高等。培訓內容有進（jìn）行職（zhí）業道德、勞動紀律、文化修養、科學（xué）知識（主要（yào）是消殺（shā）藥劑的使用（yòng）、保潔劑的使用、機械設（shè）備（bèi）的操作、操作規程的製定）、工作職責等方麵的培訓（xùn）。

培訓形式：脫產培訓，崗上培訓、隨時提高、進行學曆教（jiāo）育、外出考査等。

培（péi）訓方法（fǎ）有：講授法、研討會或討論法、視聽法、情境模擬法、學徒法等。

一、物業保潔管理的內容

保潔管理是（shì）指為保持（chí）物業（yè）管理區域內公用部位和公共場所的整潔而（ér）進行的管理服務。保潔的具體工作範圍是：

1.物業管理區域內公（gōng）共部位，指樓宇內從底層（含地下）到頂樓天台的（de）所有公用部（bù）位，包括（kuò）：樓梯、大廳、手扶（fú）電梯、電梯間、公用衛（wèi）生間、公共活動場所、牆，以及車道、人（rén）行（háng）道、水溝、走廊、安全通道、欄杆、路燈、庭園燈、吸頂燈、建（jiàn）築物外牆（qiáng）等。

2.物業管理區域內的公共（gòng）場所，指物業區域內（或大（dà）廈）的道（dào）路、綠化地（dì）帶、公用停車場、公用娛樂場所等所有公共場所。

3.物（wù）業管理區（qū）域內的生活（huó）廢棄物，指物業區域內的生活廢（fèi）棄（qì）物，主要包括垃圾和糞（fèn）便兩大類。

針對物業保潔管（guǎn）理的範圍，其工作內容是：

2.物業保潔與綠化

1.清掃和保潔清掃和保潔就（jiù）是進行（háng）清（qīng）潔衛生掃除和保持清潔衛生。清掃和保潔所涉及的範（fàn）圍非常廣（guǎng），包括公共（gòng）場所、道路（lù）、綠化帶和公共設施，以（yǐ）及樓宇裏麵的公共部位，如門窗、燈具、電梯間、衛生間，樓宇外牆的粉刷等；清掃和保潔所涉及的知識非常多，不同的建築材料需要使用不同（tóng）的清潔劑，不同的建築部位需要使用各種不同的機械設（shè）備，包括吸塵器、磨光機、洗地毯機等；清掃和（hé）保潔工作還要做好業主及使用（yòng）人的工作，沒有（yǒu）廣大的業主和使（shǐ）用人的積極配合，衛生保潔工作同樣是搞（gǎo）不好的。

2.生（shēng）活廢棄物的清除生活（huó）廢棄物主要是指生活垃圾，當然也包括（kuò）裝修垃圾、廢舊家具等。這些生活廢棄物（wù）的隨便拋棄不僅汙染環境，還危及人們的健康。所以，要采取（qǔ）措施，力爭生活垃（lā）圾袋裝化；同時還要及時收集，及時清（qīng）運，大力改善人們（men）的生活質量。

3.“黑色汙染”的防治“黑色汙（wū）染”就是指（zhǐ）某些人在建築物、構築物（wù）、樹木及其他設施（shī）上亂張貼、亂塗寫、亂刻（kè）畫（簡（jiǎn）稱“三亂”），是造成環境汙染的（de）通稱。“黑色汙染”不僅破（pò）壞了環境的原有麵貌，還造成視覺（jiào）汙染，引（yǐn）起人們的（de）厭惡。所以，要（yào）加強對“黑色（sè）汙染”的防治工作，集中開辟一些廣告欄（lán），允許人們在那（nà）裏張貼；通過宣傳和紀律（lǜ）約束，禁止人（rén）們隨意亂寫、亂畫；對已（yǐ）經出現的現象要及時清除。

4.滅蟲、滅鼠主要（yào）是指對影響人（rén）們生活質量的“四害”，以及其他害蟲和病菌的消殺。

二、保潔管理工作（zuò）製度的實（shí）施

保潔工作除了由專人負責管理和服務外，還應該同公眾（zhòng）共同參與，共同維護，所以在（zài）做好保潔工作的同時，應該進行宣傳和教育，倡（chàng）導公共衛生的集體參與與維（wéi）護。保潔管理工作公眾參與共同維護可以通過（guò）物業管理公約的方法進行約束和規範。物業管理人員通（tōng）過宣（xuān）傳教育業主和使用人，提高環境保護意識，糾正不良衛生習慣，共（gòng）同維（wéi）護（hù）物業環境，使業主和使用人自覺地參與物業（yè）環境（jìng）管理工作環境（jìng）衛生保潔工作，一（yī）是要經常，二是要保持。

（一）物業管理製度的實施

1.指導領班、清潔員工作，確保達到標準

為了確實保證（zhèng）衛生保潔製度的貫徹和落實，搞好（hǎo）衛生保潔工作，物業管理企業的領導，特別是部門的領導（dǎo）要將企業的保潔製度、各項管理工作的要求以及每一個工（gōng）作崗位（wèi）的職責，落實到每一名員工，使他們能夠自覺地按照具（jù）體的（de）崗位職責去要求自己。同時要（yào）具體指導領班和清潔員的工作，以確（què）保每一項具體工作的要求（qiú）能夠得到落實，並能夠達到規定的標準。

2.處理好與社區清潔衛生管理部門的關係

物業區域的環境衛（wèi）生管理工作，是整個城市環境衛生管理（lǐ）工作的一部分。所以，物業管理企業一定要（yào）處理好與社區清潔衛生管理部門的（de）關係。一方麵在業務上需要他（tā）們指導監督，另一方麵許多工作需要他們（men）來完成，如垃圾的清運和汙水處理（lǐ）等等。

3.巡視檢查衛生情況，及時解決問題

為了確實保證衛生保潔製度的實施和物業區域的（de）環境（jìng）衛生，要加強衛生情況的巡視（shì）和檢查，可以從（cóng）內、外兩個方麵來進行。從企業內部（bù）來說（shuō），要采取定期或不定期的檢査。在檢查時，要會同有關部門的領導、檢查員等共同巡視，該表揚的要表揚，該批評的要批評；對檢査出來的問題要提出妥善的解決方法。從企業外部（bù）來說，保潔部門應該將有關要求和標準公（gōng）之於眾，自覺地（dì）接（jiē）受業主和使用人的（de）監督和檢査。

4.進（jìn）行維護環境衛生（shēng）的宣傳教（jiāo）育

環境衛生（shēng）管理工（gōng）作，一方麵需要專（zhuān）門管（guǎn）理機構（gòu）和人員負責“清掃”，另一方（fāng）麵也需要大家來（lái）共同“維護”，這個“大家（jiā）”既指管（guǎn）理者自（zì）身，也指每一位業（yè）主（zhǔ）和使用人，“清掃”是（shì）必要（yào）的，“維護”才是根本的。所以，一定要（yào）加強維護環境衛（wèi）生的宣傳教育工作（zuò），使（shǐ）每一個人都能認識到它的重要性，提（tí）高（gāo）維護環境（jìng）衛生的自覺性，養成良好的衛生習慣，使業主和（hé）使用人也積極投入到維護環境衛生的工作中來。在雙方共同努力下，創造出優（yōu）美、清潔、衛生的物（wù）業環境。

加強維護環境衛生的宣傳教育工作（zuò）可以在多種場（chǎng）合下進行，如在開發商開盤（pán）售樓時、在產權單位分房（fáng）時，以及在業主和（hé）使用人辦理入住（zhù）手續時，主動和（hé）有關單位（或部門）聯係，尋找最佳時機，利用廣播、牆（qiáng）報、廣告紙等形式進行宣傳教育，訂立“約法三章”，對於屢教不改的極少數人或某種現（xiàn）象可以采取（qǔ）典型曝光的方法，在業主委員會、居民委員會（huì）和有關單位的（de）配合（hé）下，公布其不文（wén）明的行為，以教育他人。

5.搞（gǎo）好衛生設施建設和維護

維護物業區域的環境（jìng）衛生，必（bì）須（xū）有一定的衛生（shēng）設施建設。在（zài）公共場（chǎng）所，除了（le）必備果皮箱、垃圾桶外，還要合（hé）理地配置衛生間。“合理”就（jiù）是布（bù）局合理，方便人們使用，標誌十分醒目（mù），人們容易找到。在物業區域，特別是物業小區還要搞好（hǎo）垃圾屋或垃圾亭建設（shè），以便收集、運送垃圾。

（二）相關規定

對少數不懂得愛護公共利益、缺（quē）乏社會公德的人要作出一些相關的（de）規定（dìng），要求每一個人都要遵守，並將其貼在顯（xiǎn）要之處或與業（yè）主公約一同（tóng）發（fā）放。

1.按政府的規定，業主或使用人飼養的寵物如果擾民或造（zào）成環境汙（wū）染，小區管理部門協同公安機關進行處理。

2.小區（qū）內各單位和住戶（hù）要嚴（yán）格遵守袋裝垃圾的規定，定時、定點傾倒垃圾。不得亂倒垃圾、雜物、汙水，不得隨地吐痰、便溺，違者罰款並負責清掃現場。

3.小區內各單位和住戶裝（zhuāng）修施工時，應每天清掃（sǎo）散落的垃圾（jī）廢料，並將廢棄物（wù）放到指定地點，不得棄於走廊等公共場所，違者負責立即清理並依情節處以罰款。

4.商業、飲食點（diǎn）及其他單位應按指定地點置放垃圾，對不按指定地點置（zhì）放垃（lā）圾者，依情節處以罰款。

5.店容、店貌（mào）要整潔，店容、店貌不整，環（huán）境衛生不清潔，有蚊蠅孳生地的單位，依情節處以罰（fá）款，情節嚴重的報請有關部門責令（lìng）其整頓，直至取消（xiāo）其（qí）在小區內經營（yíng）的資格。'

6.任何單位或個人均不得（dé）在公共場所堆放物品及材料（liào），不得擅（shàn）自擴大經（jīng）營場地。

7.積極參加有關部門組織的愛國衛生運動。

三、製定（dìng）保潔工作計劃及保潔工（gōng）作操作規程

1.保潔工作計劃

為做好物業保潔工作，應該對（duì）物業管理區域內製定保潔（jié）工作計劃，根據計劃定期進行保潔並（bìng）實施督促和檢查，使保潔工作（zuò）有章可循，有據可依，以提高保潔（jié）工作的效率和質量。

計（jì）劃是指工作或（huò）行動以前預先擬定的（de）具體內容（róng）和步驟。公共衛生清潔計劃按時間（jiān）要求可分為日常清掃計劃、周計劃、月計劃和年計劃等。各項計劃一般（bān）包（bāo）括以下內容：保潔部位、保潔時間及循（xún）環周期、保潔次數等。

日（rì）常（cháng）清掃計劃是對那些容易造成（chéng）汙染的部位，如地麵、樓梯、牆裙、廢物桶、痰（tán）盂等進行的每天清掃（sǎo）計劃。周計劃、月（yuè）計劃和年計劃等是（shì）指在（zài）日常清潔（jié）衛生的（de）基礎上（shàng），擬定（dìng）一個定期清潔計劃，將那些（xiē）不必每天（tiān）清掃或平時不易做（zuò）到、做得不徹底的項目全部清掃（sǎo）一遍（biàn）的保潔計劃（huá）。物業及相（xiàng）關區域內（nèi）的保潔工（gōng）作可製定日（rì）保潔計劃、周保潔計劃、月保潔計劃或季（jì）保潔計劃、年保（bǎo）潔計（jì）劃。不同的物業管理企業可（kě）以根據各自的合（hé）同約（yuē）定（dìng）對具體計劃內容作適（shì）當調整。一（yī）般（bān）包括以下幾個（gè）方麵：①保潔前期介入；②公共區域日（rì）常保潔；③石材保養；④二次供水水池清洗；⑤化糞池清疏；⑥外牆清洗；⑦滅蟲、滅鼠。

小區內（nèi）樓宇的保（bǎo）潔（jié）工作一天兩次，分別是業主上班前和業主下班前的兩次清（qīng）潔工（gōng）作。

天（tiān）然光麵石（shí）材（cái）保（bǎo）養為晶麵（miàn）處理、拋光，平時進行推塵、洗地；人造光麵（miàn）石材保（bǎo）養為（wéi）打蠟、拋光，平時以推塵（chén）為主。原則上晶麵處理或打蠟（là）的保養每月不少於一次，推塵等日常護理每天進（jìn）行。

二次供水水池由專業公司清洗，每季度清洗（xǐ）不少於一次，平時若發現汙（wū）染蟲（如紅（hóng）蟲等），要（yào）增加清（qīng）洗（xǐ）次數（shù）。對（duì）化（huà）糞池清疏，小區原則上每半年不少於一（yī）次，但入（rù）住人口低於1000人或第一年的新樓盤可視化糞池情（qíng）況而定。

對外牆清洗，小區原則上每年（nián）至少一次。

滅蟲，原則上每（měi）月不少於一次；滅鼠，根據鼠情檢測情（qíng）況而定。

2.保潔操作規程

物（wù）業保潔工（gōng）作是一項專業的、有序的、目的性極強的工作。為（wéi）了保證物業保潔計劃（huá）的順利實施，保證物業保潔質量和效率，要（yào）對各保潔（jié）部位（wèi）操作程序（xù）及保（bǎo）潔設備的操作和使用製（zhì）定（dìng）保潔操作規程。保潔部位操作程序的內容包括：保（bǎo）潔部位名稱（chēng）、保潔操作時間、保（bǎo）潔方式、保潔工作流程及保潔注意事項。保潔設備（bèi）的操作規程的內容包（bāo）括：保潔設備名稱、保潔（jié）設備用途、保潔設（shè）備操作流程、保潔設備保養（yǎng）及保潔設備使用注意事項。

一般地，日常衛生（shēng）保潔與保潔機具的操（cāo）作（zuò）規程包括以下幾方麵（詳細內容見第二章）：①硬（yìng）質地麵處理程序；②地毯清潔程序；③硬質（zhì）牆麵保潔程序；④玻璃清潔程序；⑤高空掃塵程序；⑥衛生間清潔操作程序；⑦公共區域保潔操作程序；⑧固漬處理程序；⑨計算機等（děng）辦（bàn）公設備清潔程序（xù）；⑩保潔機械保養程序；⑪抹布、地拖使用程序；⑫消（xiāo）、殺、滅處（chù）理程序；⑬外牆清洗（xǐ）工作程（chéng）序；⑭化糞池清潔處理程序。