物業清潔管理模式有哪幾種？

物業（yè）清潔管理的運作模式因物業（yè）管理公司管理方式、合作期限、管理權限、管理（lǐ）目標及管轄範圍清潔情況和檔次的不同（tóng）而不同。在選擇采用何（hé）種運作模式之前應首（shǒu）先了解：（1）物業管理公司（sī）管理目標、管（guǎn）理酬金及運作（zuò）模式。（2）管轄區域的環境清（qīng）潔麵積大小及檔次定位。（3）公司的人力、物力等資源情況。（4）當地清潔行業專業公司的運作情況等。在充分了解上述情（qíng）況後（hòu），根據公司的實際情況采取相應的運作模式。一般來說，物（wù）業清潔管理的運作模式有自（zì）行管理（lǐ）模式、合作管理模式、子公（gōng）司（sī）管理淩式及外包管理模式等幾種。總的來說，物業清潔管理（lǐ）具（jù）有組織專業化、服務一體化、社（shè）會化的趨勢。

一、自行管理模式

所謂（wèi）自行管理模式，是指物業管理公司具有（yǒu）專門的清潔隊伍，有較雄厚的技術力量及設備，自主（zhǔ）完成公司管轄範圍內所有的清潔日常管理。在自行（háng）管理的模式下，物業公司擁有較完整的清潔專業隊伍，較齊全的清潔設備及操作工具，能夠獨立完成對大廈（小區）各公共區域設施設備（bèi）的日常養（yǎng）護管理（lǐ）。自行管理模（mó）式下，物（wù）業清潔管理從屬於環境服務部或單（dān）獨成立（lì）一個清潔部。自行管理模式具有以下特點（diǎn）：

（1）物業（yè）管理公（gōng）司（sī）具有較完善的（de）環境清潔隊伍，環境清潔技術力（lì）量較為雄厚，清潔（jié）設備較為齊全，因此物業清潔管（guǎn）理（lǐ）公司（sī）除了可以保證自己所管（guǎn）轄範圍內環境清潔管理的水平（píng）外，還可以充分利用已有的人力（lì）資源（yuán）開展對住戶（業主）及對外（wài）的多種經營服務，為公司（sī）創收。

（2）物業清潔管（guǎn）理公司具有較完善的工具及機器設備。在自行管（guǎn）理模式下（xià），由於清潔工種相對較齊（qí）全，環境清（qīng）潔管理用具及機器也較完善，這樣（yàng）更方便清潔管理。

（3）清潔人員及（jí）物質的調配具有較大的靈活性，方便管理，並能減少浪費。

（4）由於人員（yuán）較多，會（huì）造成公司（sī）人員機構臃腫，公司負擔也較（jiào）重。但（dàn）是如果能夠充分發揮員工的創造力，也可以為公司帶來可觀的收入，將負（fù）擔轉變為動（dòng）力。

在（zài）自（zì）行管理模式下，可設主管一名，全（quán）麵負責公司（sī）的清潔工作。清潔主（zhǔ）管下每（měi）20個員工設（shè）清（qīng）潔助理主（zhǔ）管（副主管）兼技術（shù）指導一名，清潔管理部分每10個員工設領班兼技術員一名，不足10個員工（gōng）的也應設領班兼技術（shù）員1名（míng）。也可按綜合勞動定額配置保潔員每（měi）70⑻一120⑻平方米配（pèi）置1人。幹部配置，10萬平方米以下配主管1人，不設班組長。20萬一50萬平方米配主管1人，技術員1人，班（bān）（組）長2人（rén）。50萬平方米以每增加20萬平方米增（zēng）設（shè）班（組）長1人。如果公司的保潔部分規模較大（dà）（員工在40人（rén）以（yǐ）上），經常對外承包工程且收入較好的，可設一名（míng）保潔經（jīng）理。

二、合作（zuò）管（guǎn）理模式

所謂合作管理模式，是（shì）指在物業清潔管理中有（yǒu）一部分工作由物業清潔管（guǎn）理公司的清潔管（guǎn）理人員自（zì）行完成，而另一部分工作則由物業清潔管理公司出資由（yóu）社會其他專業公司或專業清潔公司來完成。它是物業清潔（jié）管理（lǐ）與專業公司合（hé）作組（zǔ）成管理機構，負責物業清潔管理的運作。比較典型的例子是物業需（xū）對外牆進行清洗，而自己又沒有專（zhuān）業的（de）清（qīng）潔技術人員及高（gāo）空作業機械，這樣就由社會上（shàng）的專業公司承包完成（chéng）。合作管理模式具有（yǒu）以下特點：

（1）可以充分利用社會資源，減輕物業公司的負擔，在合作管理的模式下，物（wù）業管理公司不必花大量的資金去（qù）購買一些不（bú）太常用的（de）專業機器、工具，而是根據目前社會分工越來越細的特點，充分利用社會上的（de）專業資源（yuán），把一些不太（tài）常做的、專業化極強的工作交由社會上相應的專業公司來完（wán）成，以減輕物業（yè）管理公司的負擔。

（2）人員少，管理容易。在合作管（guǎn）理的模式下，清潔工作人員相對較少，機構設置簡單，但操作層的員工還由物（wù）業公司控製，因此管（guǎn）理起來相對容易。

（3）清（qīng）潔管理具有（yǒu）消費性。由於清潔工作人員相對較少，不可能開展大規模（mó）的多種經營和對外創收活動。清潔管理費用的支出遠大於清潔創收，使清潔部門成（chéng）為一個消費部門（mén）。合作（zuò）模式下（xià）清潔部門（mén）在做好工（gōng）作的（de）前提下應盡（jìn）量控（kòng）製（zhì）費用支出，減

少物業管理公的負擔。

（4）物業4潔管理費用受市場影響較大。一些專業（yè）性較強的工作由社會（huì）上的專業（yè）公司來完（wán）成，因此當市場價格變（biàn）化時，物業清（qīng）潔管（guǎn）理費用（yòng）也難免會（huì）隨之波動。

在合作管理的模式下（xià），清潔人員及崗位設置（zhì）一般相對簡單。一般清潔工作歸人環境部，由環境部經（jīng）理（lǐ）統一領導。環境部經（jīng）理下不再設專管清潔的（de）經理，隻（zhī）設清潔主管兼技術指導一名（míng），全麵負責清（qīng）潔管理工作。主（zhǔ）管之下，根（gēn）據公司所管轄麵積大小及管理處的分布情況，每10—15名員工設領班（bān）1名，或每個管理處設（shè）領班一名，負責某一區域清潔管理工作。領班可兼技術員，亦可在領班之下根據工種需要每（měi）班另設技（jì）術人員1一2名，負責管理範圍清潔工作的技術指導。

三（sān）、子公司管理模式

子公司管理模式，是指物業管理公司出（chū）資注冊成立清潔子公司，並將本物業公司管轄範圍內的清潔管理養護、保潔及有償服務等工作給清潔子公司統一管理。在子公司的（de）模式下，清潔子公司作為獨立法人有自己的章程、人事及財務製度，對物（wù）業管理公司（sī）內部以相對獨立的體係運作，對外及業主（住戶）則以物業管理公司的名義聯係業務。物業管理公司將各管理處的清潔員劃（huá）給自己的清潔公司（sī）管理，並由各管理處進行工作質量監督。子公司式管理模式有以下特（tè）點：

（1）物（wù）業清潔管理更加（jiā）專業（yè）化、服務一（yī）體化，服（fú）務質量更有保（bǎo）證。子公司模式下，由（yóu）於子（zǐ）公司是按照專業公司的條件要求注冊成立的，子（zǐ）公司具有（yǒu）環境清（qīng）潔各方麵的人才，使（shǐ）得清潔管理服務（wù）更加專業化。子公司不但在物業管理公司轄區內進行清潔管理工作，而且還在外（wài）麵承接清潔工程及清潔管理工作，管理人員的信息更靈通，經營更豐富，有助於（yú）提高清潔管理服務水平。

（2）子公司管理模式能有效控製清潔管（guǎn）理費用（yòng）。由（yóu）於各管理處清潔管理（lǐ）費用均是經過測算後以合理的價格撥給子（zǐ）公司，各管理處（chù）每年（nián）的清潔管理費用相對穩定，清潔（jié）維護所引起的不可預（yù）見費（fèi）用相（xiàng）對減少（shǎo），而且由於（yú）子公司還對外經營（yíng），清潔管理費用無需完全儂（nóng）賴公司投人的清潔費用，對物業（yè）管（guǎn）理公司總部來說，清潔子公司（sī）的經營收入還可以填（tián）補清潔管理（lǐ）費用（yòng）的支出，可以有效地控製清潔管理費用。

（3）子公司管理模式，機會與風（fēng）險並存。子公司作為（wéi）一（yī）個對（duì）外經營的專業公司，本身就具有一定的風險，物業管理公司作為母公司，具有（yǒu）連帶（dài）責任（rèn）。如果（guǒ）清潔公司經營得好，收益不錯，物業管理公司也會獲利。如果清潔公司經營得不好，物業管理公司將會因連帶責任而（ér）背上包袱。

在子公司管理模式下，本物業公司的清潔工作質量管理可歸人工程環境部，由工程環境部統一管理，而子公司（sī）自己設公司經理一名，職位相當於物業（yè）公司部門經理，直接對總經理負責，根據子公司運作規模及業務範圍可設副經理或助理經理1一3名，管（guǎn）理主管若（ruò）幹名，工程主管若幹名，主（zhǔ）管以下按每（měi）8—10名員工設領班（bān）（技術員）1名。

四、外包式管理模式

外包式管理模式就是物業管理公（gōng）司不設專（zhuān）門的清（qīng）潔（jié）管理隊伍，隻設1一2名專職或兼職（zhí）（視清潔麵積大小而定）的清潔質（zhì）量管理（lǐ）人員，將物業管理公司管轄（xiá）範圍內的所有環境清（qīng）潔項目，發包給社會（huì）上的專業清潔公司進行（háng）管理。外包（bāo）式清潔管理（lǐ）對於一些清潔（jié）範圍不是很大的物業（yè）公（gōng）司來說（shuō），是一個精簡公司機構、減輕公司負擔的好方（fāng）法。外包式管理模式（shì）具有以下特點：

（1）物業公司機構精練。對管轄清潔麵積不大的物業管理公司來說，要管理得好，就必須有較完善的設備及技術（shù）較好的專業人員，這就勢必會加重物業管理（lǐ）公司的（de）負擔，也浪費資源。而外包給專業公司，既可精簡物業管理公司的人員機構，又可（kě）利用（yòng）專業公司的設備及技術力（lì）量進行管理，管理質量上有保證，可謂一舉多得。

（2）易於控製成（chéng）本。物業清潔管理費用相對穩（wěn）定，易於控（kòng）製成本（běn），外包給專（zhuān）業清潔公司（sī）的管理費用由雙方商定（dìng），在某段時間內會（huì）穩定不變的（de）。

（3）管理難度相對比較大。由於我國目前專業清潔公司的清潔人（rén）員綜合素質參（cān）差不齊，管理難度（dù）較大，不同（tóng）的公司對員工的要求不同（tóng），尤其從事非服務業的專業（yè）公司往往不太注重（chóng）儀容儀表及禮貌禮節，往往會給（gěi）業主（住戶）帶來一些不便，而外來人員的（de）增加，也使小區管理的治安（ān）難度加大。

（4）清潔管理（lǐ）的靈活性較差。清潔管理外包後，由於物業管理公司已不再有專業清潔隊伍，從事日常一些零（líng）星的會（huì）議或迎檢活動、業（yè）主有償服務及防洪防風等應急行（háng）動等，靈活性較差。

外包式管（guǎn）理（lǐ）雖然可以減輕物業管理公司的負擔，但因有上述（3）、（4）項缺點，目（mù）前（qián）國內（nèi）一般具有一定清潔規模的物業公司都不太喜歡采用外包（bāo）模式。

選擇外包專業（yè）清潔公司（sī）時，必須考察其是否具備以下條件：

具有承擔（dān）清潔、垃圾清運業務的（de）資質（zhì）；有能力履行承包合同的（de）義務與責任；有能力承擔違約責任，社會（huì）信譽好；合理的服務價格。

在外包式管理模式下，物（wù）業（yè）管理公（gōng）司一般不再設（shè）清潔操（cāo）作員（yuán）工，隻在工程環境部下設一名專職清潔工作質量管（guǎn）理員（一般要求其有較豐富的經（jīng）驗及較全麵的技術），全麵負責公司管（guǎn）轄（xiá）範圍（wéi）內清潔麵積及管理費用測算，分包商資格評審標準製定及評審，分包商工作質（zhì）量評審，清潔改造方案審核，清潔管理資料管（guǎn）理，清潔管理標淮製定，對各（gè）管理處清潔質量進行檢查、給予技術支持等工作。而各管理處設一名環境管理員（可兼職），負責對分包商的日常清潔管理（lǐ）工作質量進行檢查及原始工作資料的收集與存檔，負責每日實付款項及不合格項目扣款項目的核算。

在日常（cháng）工作中（zhōng），物業部除製定上述規定和管理辦法外，還要規定清潔工人的（de）工作標準操行等。應（yīng）以合約形式約（yuē）定雙方的行為規範，並（bìng）附（fù）帶經濟責任。