小區（qū）物業糾（jiū）紛問題（tí）匯總-格瑞戴西Greendash

行為一：建築裝修垃圾不清理

現（xiàn）象：業主裝修時（shí）產（chǎn）生的建築垃圾和裝修垃圾，傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上（shàng）等。

危害：增加了物業（yè）的垃（lā）圾清運量，影響小區環境美觀（guān），並且由於垃圾存放時間的延長還會（huì）引來（lái）其他業主往建築、裝修垃圾上傾（qīng）倒生活垃圾，造成惡性（xìng）循（xún）環。

行為二：一層（céng）私改商用，私改（gǎi）房屋結構

現象：一層住戶在陽台私開小門用於經（jīng）營，家庭裝修私改（gǎi）房屋牆體結構。

危害：在陽台開（kāi）小門用（yòng）於經營影響建築（zhù）的美觀，經營時易對草坪（píng）產生破壞，對護欄也（yě）易產生破壞，間接影（yǐng）響了住宅小（xiǎo）區晉（jìn）級達標，違章裝飾（shì）裝修對房屋的安全也構成威脅。

行為三：安裝護欄

現象：陽台、窗戶（hù）用鐵護欄封閉。

危害（hài）：危害相鄰上層（céng）和同層業主家的安全，沒有統（tǒng）一安裝，樣式（shì）多樣不規範，影響整體環境美觀，影響住宅小區（qū）晉級達標，一旦發（fā）生（shēng）火災，減少了逃生的途（tú）徑。

行為四：空調（diào）室外機（jī）的不規範（fàn）安裝

現象：安裝空調室外機的位置有：陽台上、外牆上、雨篷上（shàng）等等，高度不統一，有的（de）底層安裝高度隻有1米（mǐ）左右，同層空調安裝高度也不統一（yī）等。

危害：空調排出的水流（liú）到人行道上，冬季會結（jié）冰，影響業主出行安（ān）全，吹出的熱風影響業主健康，無序的（de）安放影響樓房牆體立（lì）麵的美（měi）觀、規範，影響住宅小區晉級達標。

行為五：業主從陽台（tái）排煙（yān）

現象：業（yè）主從陽台接出（chū）排煙管道用來排煙。

危害：樓下排煙致使樓上的業主家的窗戶不能開，對樓上（shàng）窗戶玻璃汙染，影響鄰裏關係，冬季水蒸氣遇冷結露落到硬鋪裝（zhuāng）上結冰，對業主出（chū）行造成安全（quán）隱患。

行為六：隨（suí）意堆放和懸掛物品

現象：樓道內（nèi）堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物，底層陽台下堆放著大蔥、木板等雜物，底層陽台與陽台之間無序存放著三輪車、自行車（chē）、廢棄的廣告（gào）牌等雜物，陽台外掛大蔥和晾曬衣物等（děng）雜物。

影響：一（yī）是視（shì）覺（jiào）汙染（rǎn），影響環境美觀;二是影響其他業主出行（háng），堵塞防火通道;三是製造了樓道內（nèi）異味;四是（shì）增加了清潔的（de）工（gōng）作難度，並且是違反了相關的管理規定。

行為七：空中拋物

現象：業主把袋裝的垃圾直接從陽台往樓下拋和把肮水或剩（shèng）飯菜從陽台倒下來。

影響：一是容易傷人;二是影響環境衛生質量，易造成二次汙染（rǎn）;三（sān）是有些空中拋物懸掛在樹上，難以清理，影響環境美觀。

行（háng）為八：隨（suí）意（yì）晾（liàng）曬衣物和晾秋菜

現象：樹與樹之間係繩（shéng）晾衣物、休（xiū）閑桌椅上晾曬衣（yī）物、健身器材（cái）上晾曬衣物等，草坪或硬（yìng）鋪裝上晾菜、曬菜等。

影響：對樹木和草坪有一定的損害，影響業主對（duì）健身器材等的使用，影響環境美觀和菜葉子、蔥皮子（zǐ）等增加了清潔的工作量，影響了環境（jìng）衛生質量。

行為九：破壞綠地

現象（xiàng）：草坪（píng）小開荒（huāng）、草坪埋（mái）蘿卜等。

影響：1、種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周（zhōu）圍植物的（de）協調（diào）；2、挖坑後影響草坪的美（měi）觀和後續利用。

行為十：粘貼塗寫小廣告和隨意懸掛廣告（gào）牌

現（xiàn）象：樓道、牆體上粘貼的小廣告或手寫（xiě）的、噴塗的小廣告、亂塗亂（luàn）畫；在（zài）樓體立麵（miàn）懸掛（guà）廣告牌等（děng）。

影響：小廣告被稱（chēng）之為城市的“牛皮癬”，嚴重的視覺（jiào）汙染，增加了物業清潔費用，據我們（men）對一（yī）個30萬平方米的（de）住宅（zhái）小（xiǎo）區一年清理小廣告（gào）費用的不完全測（cè）算（suàn），僅材料費一項就達（dá）到2,500元。

行為十一：對設備設施的破（pò）壞

現象：用落水管排（pái）放汙水，以及對落水管的（de）破壞（huài）；對電子門的破壞；對休閑（xián）桌椅的破壞;對健身器材的破壞；對道板的破壞等。

影響：大大增（zēng）加物業管（guǎn）理企業的維修養護費用，影（yǐng）響了設（shè）備設施的正常使用壽命。

行為十二：大小便

現（xiàn）象：在草坪上、在陽台之間、地下室甚至在樓道內有大小便的（de）痕跡;業主家窗戶（hù）玻璃上的糞便、狗糞便等。

影（yǐng）響：影響環（huán）境衛生（shēng），增加清潔員的工作量，尤其是（shì）冬季糞便凍成冰（bīng），增加了清理（lǐ）的難（nán）度;影響鄰裏關（guān）係。

行為十三：噪音擾民

現象：休息時間裝修的噪音、樓上或鄰居的吵鬧聲（shēng）、狗叫聲、車輛的喇叭聲等。關於生活的環境噪音標準，《國家城市區域環境噪聲標準》的相關規定：以（yǐ）居住為主的1類區域，白（bái）天噪聲標準為55分貝，夜間噪聲（shēng）標準為45分貝，超過這個（gè）標準（zhǔn）對（duì）人體產生危害（hài）。

影響：影響業主正常休息和健康；影響鄰裏（lǐ）關係。

行為十四：飼養寵物和家禽

現（xiàn）象：飼養狗、貓、觀賞鳥、信鴿等寵物及飼養雞、鴨子等家禽。

影響：隨（suí）著人們生活水平的（de）提高以及個人愛好和習（xí）慣，寵物飼養會越來越普遍，寵物的增多，必然會帶來一些問（wèn）題，有些寵物的主人文明飼養寵物程（chéng）度不高，公德意識差（chà）。又（yòu）由於相應法規製定的滯（zhì）後，造成了寵物管理無法可依，增加了管理難度。出現過寵物傷人（rén），貓、狗叫聲擾民，雞鵮白菜的糾紛等影響鄰裏關係，寵物糞便汙染環境，寵物掉（diào）毛（máo）影響環（huán）境衛生，增加清潔工作量，有傳播禽流（liú）感（gǎn）和狂犬病的危險等。

這些不文明行為往往會損害大多數（shù）業主的權益，並給其他（tā）業主和住戶帶來不必要的麻（má）煩。

舒適、優質的生活環境，需要全體業主對小區（qū）管理規定及業主公（gōng）約嚴格遵（zūn）守（shǒu），並且需要物業公司、行政（zhèng）主管部門、環保部門、社區、業主委員（yuán）會、業主(物業使（shǐ）用（yòng）人（rén）)等共同監（jiān）管，才（cái）能從根本上克服和減少這些不規範行為。

一（yī）、家中遭偷，物業有責？

某小區居民住戶李某家裏兩個月內遭小偷（tōu）三次“光顧”。事發後，李（lǐ）某要求物管提供小區內的電子（zǐ）監控資（zī）料，沒有想（xiǎng）到在（zài）主要位置的（de）監（jiān）控器早（zǎo）已壞了，其他位置（zhì）的監控器模糊不清，很（hěn）難辨認出（chū）小偷（tōu）的相貌特征。

劉律師（shī）解釋（shì）：根據《物業管（guǎn）理條（tiáo）例》第三十六條規定：物業服務企業應當按照物（wù）業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受（shòu）到損害的，應當依（yī）法承（chéng）擔相（xiàng）應的法律責（zé）任。

二、網購包裹，物業該不（bú）該代收？

某小區的鄧小姐從網上（shàng）購買了一（yī）件188元（yuán）的衣服，她接到了快（kuài）遞員的電（diàn）話，稱包裹已到，而當時她正在單（dān）位上班，便讓（ràng）快遞員將包裹（guǒ）放在（zài）門衛處。

然而，門衛翻遍物管處所有寄存的包裹，才將鄧小姐（jiě）的包裹找到。包裹雖然找到了，但門衛的心情卻很複雜：“我每天要做保潔（jié）、巡視、防火防盜，代收包裹真不（bú）是我們的份內事。”

劉律師認為：簽收快遞或包（bāo）裹是收件人本人的責任，原（yuán）則上小區保安或物管人員沒有代為簽收的義務，特別是一些重要（yào）或貴重物品。

物管公司是服務公司，在物管合同服務條款中包含了幫（bāng）業（yè）主處理一些（xiē）事物的義務。

如果物管幫忙代收了，而包（bāo）裹出現丟失或損壞，那麽（me）物管還是存在一定的保管責任。快遞過程中，包裹如果遺（yí）失、損壞，由快遞公司承擔主（zhǔ）要責任。

三（sān）、小區內停車被劃傷（shāng），誰負責？

業主程女士反映，包括她的車在內的二三十輛小（xiǎo）車在小區裏連續（xù）多次被劃（huá）傷（shāng），向物管（guǎn）反映。物管稱，不（bú）在規定停（tíng）車位停放的（de）車被劃傷與他們無關，程女（nǚ）士等小區業（yè）主卻覺得小區物管（guǎn）應（yīng）該有責任。

劉律師解（jiě）釋：物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協議，如果有協議按照協議（yì）履行，沒有協議（yì）可能無法追究（jiū）物管責（zé）任。如果業主（zhǔ）與物管簽訂了協議，明確約定了雙方的（de）權利義務，車主按照規（guī）定（dìng）的地（dì）方停放，物（wù）管應當對車輛的損害承（chéng）擔責（zé）任（rèn）。

四、物業公司有權擅自停水嗎？

謝小姐先後兩次到物業管理處打算繳納（nà）自家的水電費，但物業工（gōng）作人員明確拒絕：“要交（jiāo）就要連公攤費用一起交，不然就不收！”

更讓人驚訝的是（shì），一名（míng）業主在檢查（chá）水閥時，竟發現自家的水表已被拆掉。

劉律師解釋：除非業主與（yǔ）物業（yè）公司簽訂了相關合同，承認由物業公司管理小區的水電供給，否則物業公司無（wú）權擅自關停供水。

五、物（wù）業（yè）有權禁裝太陽能熱（rè）水器嗎？

在（zài）一些小（xiǎo）區內，有（yǒu）的業主想自己安裝太陽能熱水器，卻遭到了物業的反對，物業這種做法合理嗎？

劉律師解釋：物業管理公司（sī）對整個（gè）小區負有（yǒu）管理職責，有義務和權（quán）利（lì）維護小區的整體性和統一性。是否允許裝設太陽能熱水器，主要要視物業管理公（gōng）司與業（yè）主在物業管（guǎn）理公（gōng）約中是否（fǒu）有（yǒu）約定，其次要看太陽能熱水（shuǐ）器（qì）的安裝是否構成對牆麵、頂層或鄰（lín）居空間的占用或（huò）破壞。

六、首層住戶要承（chéng）擔電（diàn）梯費嗎？

“住在一樓，平常不用（yòng）電梯，就不用交費了吧？”

麵對業主的普遍質疑，劉律師認為，在高層住宅中，首層住戶在沒有特殊預定的前提下，應該（gāi）與其他（tā）樓層住戶（hù）一樣，承擔電梯運行維護費。首先從財產權上和實際使用結果角度上（shàng）講，首層住戶需要交費，其次（cì）電梯為一層用戶也提供了（le）服務，所以從電梯的（de）服務角度看，一層用戶也需要提供費（fèi）用。

七、“車在（zài）家（jiā）門口被盜了，是不是該找物業賠？”

劉律師解（jiě）釋：業主和小區物（wù）業管理隻存在車位使用關係，並（bìng）沒有保管義務，除非有證據證明車（chē）輛的損壞或被盜是小區物業管理的疏忽或管理不善造（zào）成的。

比如小區實行24小時保安站崗值班製，盜賊入門後，業主連續求救無效；或者小區實（shí）行電子監（jiān）控（kòng），錄像帶（dài）上有盜賊（zéi）的頭像，而當值保安卻沒有發現，或發現盜賊沒有及時製止等，才有可能通過法律途徑得到索賠。

八、公共區域照明（míng）費如何分攤？

“我住在一樓，可是為何樓層燈的電（diàn）費也要分攤？”

劉律師解釋（shì）：住宅樓內公共照明係（xì）統屬公共設施，其產生（shēng）的（de）電費屬能源費範疇，按照《城市住宅小區物業管（guǎn）理（lǐ）服務收費（fèi）暫行辦法》的規定（dìng），該（gāi）能源費用可以計（jì）入物（wù）業管理（lǐ）費（fèi）成本，並由受益人即樓內全體人分攤。

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